Terminoloji

 

 

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı : Kısaca; değerleme uzmanı / Eksper, Gayrimenkul ve/veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaları, bağımsız ve tarafsız olarak, objektif bakış açısıyla değerlendirme konusunda, bilgi, tecrübe, mesleki özen ve sorumluluk sahibi, bu konulardaki yetkinliğini gayrimenkul değerleme lisansı ile tescillemiş, profesyoneller ( lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı veya gayrimenkul eksperi ) olarak tanımlanır. Uzmanlık alanı içinde yer alan konularda; değerleme/ekspertiz, danışmanlık, fizibilite, analiz, inceleme, araştırma, bilgi toplama faaliyetlerini gibi sofistike çalışmaları yürütme ve raporlama yetkisine sahiptir. Bir Değerleme Uzmanının, yetki ve uzmanlık kapsamında, varlık, şirket, makine & ekipman, gemi & uçak değerlemesi gibi unsurlar da yer almaktadır.

 

Değerleme / Ekspertiz Raporu : Gayrimenkul ve/veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, bağımsız, tarafsız ve objektif bakış açısıyla ele alındığı, piyasa/pazar, ekonomi, arz-talep, mevcut ve yasal durum, kısıtlılık, konum, çevre vb. faktörlerin bir arada değerlendirilerek, adil piyasa koşullarında, değerleme uzmanının bilgi, tecrübe ve kanaatini ve onun sorumluluğu ile “gerçekçi değerin” tahmin ve takdir edilerek, kullanıcı ve/veya kullanıcılara sunulan, “güvenilir” rapor/ları  tanımlar.

 

UDES - Uluslararası Değerleme Standartları : UDES, genel olarak kullanılan tanımlar, değerleme yöntemleri, farklı varlık türleri için değerleme uygulamaları gibi geniş kapsamlı bir içeriği barındırmaktadır. Ülkemizde SPK tarafından yayımlanan tebliğ uyarınca, 2005 yılında yayımlanan versiyonu şeklinde uygulanmaktadır. Bu dönemden sonra, 2007, 2011 ve son olarak da 2013 yılında güncel versiyonu yayımlanmıştır.

 

Arazi & Arsa : Bu iki kavram sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır. “Arazi” ; en kısa tanımı ile, imar uygulaması yapılmamış / imarsız toprak parçasıdır. Sınırları belirlenmemiştir. Arazinin sınırları, etrafındaki doğal ve yapay unsurlar ( tepeler, dağlar, yollar, dereler, duvarlar, ağaçlar veya işaretler ) ile belirlenir. “Arsa” ise; belediyenin imar uygulaması alanına giren, sınırları belirli ve yapılaşmaya müsait ( imarlı ) arazi olarak ifade edilebilir. Bu nedenle, “İmarlı Arsa” ifade olarak yanlıştır. İmar uygulaması görmüş / imarlı araziye “Arsa” denir.

 

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Uygulama görmemiş parsellerin tapusunda "vasıf" bölümünde genellikle, “arazi”, “bahçe”, “tarla” vb. yazarken, uygulama görmüş parsellerin tapusunda, “arsa” yazar. 

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

 

Kadastral Parsel & İmar Parseli : “Kadastral Parsel”; Kadastro çalışması yapılan yerlerdeki kadastro adaları içinde bulunan, mülkiyeti tescilli parsellere, “kadastral parsel” denir. Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.  “İmar Parseli” ; İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin, imar kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şekline, “imar parseli” denir.

 

İmar Uygulaması & Düzenleme Ortaklık Payı ( DOP ) : İmar uygulaması görmüş arazinin maksimum %40'lık kesiminde ve belediyesince, bedelsiz DOP ( Düzenleme Ortaklı Payı ) kesintisi yapılabilir. Bu kesinti ; yol, okul, sağlık ocağı gibi ortak sosyal donatı alanları için imar uygulaması içine alınan bölgenin ihtiyacına göre yapılır. Uygulama öncesi “hamur” olarak adlandırılan toplam alan içinde kalan her malik için, uygulama sonrasında, ayrı parsel verilir. Uygulama sonrası her parselin imar durumu / yapılanma şartı ( TAKS - Taban Alanı Katsayısı, KAKS - Kat Alanı Katsayısı, Bahçe çekme Mesafeleri vb. ) belirlenir. Yapılanma şartları belirlenmiş parsellerin üzerine bu şartlara göre inşaat yapılması için “inşaat ruhsatı” almak mümkündür.

 

Durum Tespiti ( Due Diligence ) : Gayrimenkulün mevcut durumu, mevcut ve olası imar durumları dikkate alınarak incelendiği ve potansiyel geliştirme imkanlarının ele alındığı çalışmadır. Bunun yanında, kiralama sürecinin, başka bir değişle kiracı ve mal sahibi ilişkisinin başlangıcında, daha sonra ihtilaflara sebep olabilecek olası hasar ve buna bağlı depozito kesintilerinin gerçekçi olarak belirlenmesi ile özellikle el değiştirme süreçlerinde; mülkün hukuki durumu, fiziki özellikleri ve mülkün kısa ve uzun vadede ihtiyacı olabilecek gerekli yatırımların belirlenmesi çalışmalarını da kapsar.

 

Yer / Lokasyon Seçimi : Geliştirilecek mülkün niteliğine ( otel, mağaza, akaryakıt istasyonu, depo vb. ) ve yürütülecek operasyona/hizmete bağlı olarak, çevresel imkanların da bir arada değerlendirildiği, geliştirilecek mülk için en uygun yer/lokasyon belirleme çalışmasıdır.

 

Pazar Analizi : Konu gayrimenkulün yer aldığı/alacağı pazar koşulları, rakip geliştirmeler, arz-talep dengeleri, satış kabiliyeti ve hızları, satış değeri vb. bilgilerin analiz edilerek, elde edilen sonuçlarla, konu geliştirme için geçerli olabilecek, ekonomik, işletsel ve fiziksel kabullere dayalı altyapı oluşturulması çalışmasıdır.

 

En Verimli & En İyi Kullanım Analizi : Konu gayrimenkulün, mevcut imar durumu dikkate alındığında, fiziksel ve yasal açıdan mümkün, finansal açıdan yapılabilir olan, olası en yüksek verimliliğe sahip kullanım şekil/lerinin belirlenmesine yönelik çalışmadır.

 

Fizibilite Raporu : Analizler sonucu belirlenen kavramsal modelin, olası finansal geri dönüşlerinin uluslararası kabuller ve ulusal koşullara uygun olarak tespiti, analizi ve dökümünün yapıldığı çalışmadır. Fizibilite çalışmasının yatırım/lar öncesinde yapılarak, yatırım kararlarının bağımsız ve tarafsız olarak irdelenmesi, olası proje zararlarını  oluşmadan engelleyebilir. 

 

Kavramsal Geliştirme : Geliştirilecek olan ürün ile ilgili olarak, yapılan saha çalışmaları ışığında, planlama ve projelendirme çalışmasında kullanılacak verilerin, fiziksel programa yansıtılması çalışmasıdır.

 

Yatırım Stratejisi : Yatırımcının, finansman kararına baz olacak, alternatif yatırım kararları ( senaryoları ) irdelenerek, konu yatırım kapsamında, en yüksek yatırım başarısını sağlamaya yönelik, strateji önerilerinin sunulması çalışmasıdır. Yatırım performansını arttırmaya yönelik bu çalışmalar içinde; alıcı potansiyelinin belirlenmesi, hizmetin / konseptin belirlenmesi, yer şeçimi / lokasyon belirleme, tanıtım, kaynak belirleme vb. çalışmalar yer almaktadır.

 

Pazarlama Stratejisi : Gayrimenkulün veya gayrimenkul projesinin satışına yönelik olarak, en efektif satışın gerçekleşmesi amacıyla, hedef kitlenin belirlenmesi, hedef pazarın değerler sisteminin anlaşılması, farklılıkların öne çıkarılması ve ürüne tüm bu tespitlerin yansıtılarak, gerekli pazarlama stratejisinin şekillendirilmesi ve somut bir iş planına dönüştürülmesi çalışmasıdır.

 

Birleşme & Satın Almalar : Birleşme ve satın almalarda, şirket veya şirketlerin değerinin tespit edilmesi çalışmasıdır.

 

Gözden Geçirme Çalışması : Konu gayrimenkul ile ilgili, mülkiyet, imar durumu, kısıtlılık, yasal durum, uygunluk, ruhsat/lar vb. bilgilerin incelendiği, pazar durumu ve yatırımcının stratejisi dikkate alınarak, ön değerlendirmenin yapıldığı çalışmadır.

 

Özel Nitelikli Gayrimenkuller : Nitelikleri bakımından, diğer gayrimenkul değerleme çalışmalarından daha fazla unsurun dikkate alındığı, daha detaylı çalışma gerektiren mülkler bu kapsamdadır.

 

Fiyat : Belirli/özel bir alıcı/alıcı grubu ve/veya satıcı/satıcı grubu tarafından belirli/özel şartlar altında, arz ve/veya talep edilen mal ve/veya hizmet/lere verilen subjektif değeri ifade eder. Fiyat, subjektif olarak, piyasadan bağımsız olarak belirtilebilir.

 

Değer : Gerçek bir veri olmayıp, belirli bir değer tanımına göre, belirli bir zamanda, mal ve/veya hizmet/ler için ödenmesi muhtemel bir bedelin, piyasa koşullarına bağlı olarak, objektif olarak, tahmin ve takdirini ifade eder. Değer, objektif olarak, piyasaya bağlı olarak belirlenebilir.

 

Sürüm Değeri ( Rayiç Değer ) : Bir gayrimenkulün, değerleme günündeki, adil piyasa koşulları altında, alım-satım ( piyasa ) değerini ifade eder.

 

Yatırım Değeri : Bir gayrimenkulün, belirli bir yatırımcı veya yatırımcılar grubu için, belirlenmiş yatırım hedefleri doğrultusunda ifade ettiği, bu yatırımcı tüzel ve/veya özel kişiliğin, bu mülk için tanımladığı yatırım kriterleri ile ilişkili, mülkün “pazar değeri” ile karıştırılmaması gereken, subjektif bir değerdir. Bir gayrimenkulün “yatırım değeri”, o gayrimenkulün “pazar değeri” nden daha fazla veya az olabileceği gibi belirli bir gayrimenkule birçok alıcı tarafından atfedilen “yatırım değeri”, “pazar değeri” ne dönüşebilir. “Yatırım Değeri”, “Özel Değer” ile ilişkili bir kavramdır.

 

Fiyat & Değer İlişkisi : Fiyat, bir mal veya hizmet/ler için özel şartlar altında belirlenen ve genelde, bu mal ve hizmet/lerin değerinin üzerinde oluşturulan, bu mal veya hizmet/lere sahip olmanın bedelini ifade eder. Fiyat, mal sahibi veya hizmet/leri sunan tarafından, sattığı mal veya sağladığı hizmet/ler için özel olarak belirlediği göreceli değeri, değer ise, piyasada bu mal veya hizmet/lere eş değer mallara veya hizmetlere ödenen bedellerin, uygun bir düzeltme ile objektif olarak bu mal ve hizmet/lere yansıtılan adil/gerçekçi bedeli ifade eder. Belirli bir alıcı/alıcı grubu ve/veya satıcı/satıcı grubunun, finansal imkanları, özel amaç ve/veya menfaatleri için belirli mal veya hizmet/ler için ödedikleri fiyat ile başkaları ( piyasa ) tarafından o mal ve hizmet/lere atfedilen değer arasında bir denklik olabilir de olmayabilir de. Kısaca tanımlanırsa; Fiyat, belirli/özel bir alıcı/alıcı grubu ve/veya satıcı/satıcı grubu tarafından belirli/özel şartlar altında, arz ve/veya talep edilen mal ve/veya hizmet/lere verilen göreceli değerin bir göstergesidir. Fiyat, subjektif olarak, piyasadan bağımsız olarak belirtilebilir. Değer, objektif olarak, piyasaya bağlı olarak belirlenebilir.

 

Maliyet : Mal ve/veya hizmet/ler için ödenen tutar veya mal ve/veya hizmet/leri üretmek için katlanılan bedelin ifadesidir. Mal ve/veya hizmet üretildiğinde, maliyet artık tarihi bir gerçektir. Mal ve/veya hizmet/lere sahip olmak için alıcısı tarafından ödenen bedel ise alıcının, mal ve/veya hizmet/lere “sahip olma” maliyetidir.

 

Pazar / Piyasa : ( Adil Piyasa veya Makul Pazar ) Kısaca; alıcılar ve satıcılar arasında, fiyat mekanizması aracılığı ile, mal ve/veya hizmet alış-verişinin yapıldığı ortamdır. Pazar kavramı içinde, alıcı ve satıcılar arasında mal ve/veya hizmet alış-verişinde herhangi bir kısıtlama olmaması fikri dolaylı olarak yer almaktır. Alıcı ve satıcılar, arz ve talep ilişkisine, fiyat belirleyici diğer faktörlere, tarafların kendi olanak ve bilgilerine, mal ve hizmetlerin göreceli kullanımına, kişisel ihtiyaç ve isteklerine göre davranırlar. Pazar / Piyasa, spesifik bir sektöre ( gayrimenkul piyasası ), bir mal veya hizmete yönelik olarak ( konut piyasası, ofis piyasası, otel piyasası vb. ) yerel, bölgesel, ulusal veya uluslararası olabilir.

 

Pazar Değeri : ( Adil Piyasa Değeri veya Makul Pazar Değeri ) Belirli bir tarihte, belirli bir gayrimenkul ve bu gayrimenkule ait hak ve faydaların, istekli alıcı/lar ve istekli satıcı/lar arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden doğrudan veya dolaylı olarak etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlık sonrasında, değerleme tarihindeki tüm koşulları bilerek gerçekleştirecekleri alım-satım işleminde, takdir ve taraflar tarafından kabul edilen değeridir. Gerçekçi değer tahmin ve takdiri, konusunda tecrübeli, yeterli bilgi sahibi, güncel ve doğru piyasa bilgisine sahip, bağımsız ve tarafsız bir üçüncü tarafın, tüm bu edinimleri, objektif bir bakış açısı ile harmanlaması ile sağlanabilir.

 

Özel Değer : Genel olarak, mevcut pazarın özelliklerinden farklı olarak, gayrimenkulün belirli veya potansiyel kullanıcı/larına yönelik ve pazar değerine ilave edilen “+” değer/ler ile oluşan toplam değeri ifade eder. Bu değer artışına, gayrimenkule ait birden fazla hakkın bir araya gelmesi, bitişik gayrimenkul ile fiziksel, fonksiyonel ve /veya ekonomik ilişkisi neden olabilir.

 

Kullanım Değeri : Genel olarak, mevcut pazarın özelliklerinden farklı olarak, belirli bir gayrimenkulün, belirli potansiyel kullanıcısına, belirli bir kullanım amacı ile verilmesinden kaynaklanan ve pazar değeri ile ilişkili olmayan, işletmeye özel katkı/ların değeridir.

 

Hurda Değeri : Gayrimenkulün tahmini faydalı ömrünü tamamlaması sonucu oluşan,  piyasadan gayrimenkule denk emsaller elde edilebildiği sürece belirlenebilen objektif  ve/veya gayrimenkul sahibi tarafından belirlenen subjektif bir değerdir.

 

Kentsel Dönüşüm & Gelişim : Bu alanda yapılan kanun düzenlemeleri ile kentsel dönüşüm & gelişim kapsamında yıkım kararı için anlaşılan gayrimenkullerin malikleri için ilgili resmi kurum/bakanlığa sunulmak ve/veya şerefiyelendirme tespitine yönelik gayrimenkul değerleme raporu hazırlanması hizmetini kapsamaktadır. Bu sayede mülk sahipleri anlaşılan müteahhit/yüklenici inşaat firması ile olan haklarını tespit edebilmektedirler.

 

Kredilendirme : Gayrimenkul yatırımlarında, gayrimenkulün zamana yayılı olarak yaratacağı maliyetler ve getiriler göz önüne alınarak, gayrimenkul nakit akışları tahmin edilir. Bu tahmine dayalı olarak, gayrimenkulün net nakit akışları ile karşılanabilecek kredi ve kredi geri ödeme tutarları ile amortisman ve kredi faiz ödemelerinden doğan vergi avantajları öngörülür.

 

Finansal Raporlamalara Yönelik Değer Tespiti : Ortaklıkların oluşturulması, sonlandırılması, ortaklık yapısında değişiklikler, yasal/hukuki zorunluluk vb. durumlarda menkul ve gayrimenkul değerlerinin ( arsa, bina, makine-ekipman, marka, patent vb. ) yer aldığı finansal raporlara başvurulmaktadır. Bu finansal raporlarda yer alan, duran varlık ve demirbaşların değerlerinin, uzman/lar tarafından, objektif  olarak tespit çalışmaları yapılarak, TMS ( Türkiye Muhasebe Standartları ) ve UFRS ( Uluslararası Finansal Muhasebe Standartları ) ile uyumlu olarak raporlanmak durumundadır.

 

Boşanma İşlemine Yönelik Değerleme : Ayrılma kararı alan çiftler, sahip olunan mülk/ler üzerinde, paylaşımlı gayrimenkul ayrılığı, gayrimenkul ayrılığı veya gayrimenkullerin paylaşımı gibi aksine bir mülk rejimi kararı almadıkları ve aralarında buna yönelik bir sözleşme yapmadıkları sürece, Ocak 2006 tarihinden sonra edinilen gayrimenkul veya gayrimenkulleri kendiliğinden bölünmeye tabi tutulacaktır. İster hukuki zorunluluk kaynaklı, ister çiftlerin aldıkları gayrimenkul paylaşım rejimi kararına bağlı olsun, gayrimenkul paylaşımı için, sahip olunan gayrimenkullerin değer tespit çalışmalarının yapılması gerekmektedir.

 

Faal İşletme Değeri : Gelir getiren gayrimenkulün, el değiştirmesine konu olacak piyasa değerini ifade eder. Burada değer; değere esas unsurlar olan, arsa, bina, makine-ekipman, tesisat ve demirbaşlar gibi fiziki unsurların yanı sıra, gayrimenkulün ticari potansiyeli gibi soyut unsurların da dikkate alındığı toplam değeri ifade eder.

 

Maddi & Maddi Olmayan Varlıklar : UFRS ( Uluslararası Finansal Muhasebe Standartları ), işletmelerin faaliyetlerinde sürekli olarak kullanılma niyeti bulunmayan, üçüncü kişilerin işletmeye borçları, kasa ve bankadaki nakit, kısa vadeli yatırımlar, belirli koşullar altındaki ( satış için stokta tutulan arazi/ler ve üzerinde iyileştirme yapılmış ) gayrimenkuller ve stoklar gibi varlıkları, cari varlıklar olarak tanımlarken, cari olmayan varlıları ( sabit kıymetler veya uzun vadeli varlıklar ) iki kategoride ( maddi ve maddi olmayan varlıklar ) olarak tanımlar. Burada, işletmeye ait uzun vadeli yatırımlar ve alacaklar, gelecek yıllara ait giderler, marka, patent/ler, şerefiye, yönetim ve pazarlama kabiliyeti, kredi derecelendirmesi, telif ve imtiyaz hakları, sözleşmeler vb. uzun süre elde bulundurulması planlanan varlıklar, maddi olmayan varlıklar, işletmenin faaliyetinde uzun sürekli kullanılması planlanan gayrimenkul/ler ( amortismanları düşülen arazi, bina, makine ve ekipman vb. ) maddi/fiziksel varlıklar olarak tanımlanır.

 

Kira Değeri : Ticari kullanım niteliğinde olmayan gayrimenkuller için mülkün fiziki durumu, mimari özellikleri, donanımı, altyapı imkanları, ulaşım alternatifleri, konumu, manzarası vb. ile piyasa/ekonomik koşullar birlikte göz önüne alınarak belirlenirken, ticari potansiyeli olan gayrimenkuller için “faal işletme değeri” ile birlikte dikkate alınarak belirlenir.

 

Bağımsız Denetim Kapsamında Değerleme : 01.02.2015 tarih ve 29254 sayılı Resmi Gazete ile yayımlanan 7149 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile bu tarihten itibaren geçerli olmak üzere bağımsız denetime tabi olacak şirketler menkul ve gayrimenkulleri ( gayrimenkuller, makine ve ekipman, marka, patent vb. ) için değer tespiti yaptırmak durumundadırlar. 1-A-2012/4213 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nın 3. Maddesi uyarınca, tek başına veya bağlı ortaklıkları ve iştirakleri ile birlikte, aşağıda belirtilen üç kriterin en az ikisini sağlayan şirketler bu kapsamdadır.

 

  • Aktifler Toplamı, 50.000.000 –TL. ve Üstü Olan Şirketler

  • Yıllık Net Satış Hasılatı, 100.000.000 –TL. ve Üstü Olan Şirketler

  • Çalışan Sayısı, 200 ve Üstü Olan Şirketler

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

OPUS Gayrimenkul Değerleme & Danışmanlık Ltd. Şti.

1475 Sokak Mesta Han No:1/509

35220 Alsancak, İzmir - Türkiye

Telefon  : +90 (532) 542 02 72

e-posta  :  mail@opusgd.com

Site Haritası

Sektörel Linkler

   1
ıl
.y

​​​​Copyright ©  2017  OPUS Gayrimenkul Değerleme

 & Danışmanlık Ltd. Şti. Her Hakkı Saklıdır. 

  • OPUS - Facebook
  • OPUS - Twitter
  • OPUS - Google+
  • OPUS - LinkedIn
  • OPUS - YouTube
  • OPUS - Instagram
2008 ’den beri

1475 Sokak Mesta Han No:1/509 

35220 Alsancak, İzmir - Türkiye

Tel  : +90 (532) 542 02 72 | Fax : +90 (232) 486 10 69

mail@opusgd.com