Sıkça Sorulan Sorular

 

 

Bu bölümde, gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmetleri ile ilişkili olarak sorulabilecek genel bazı konulara açıklık getirilmektedir. Bu bölümde yer almayan bazı kavramların açıklamaları için; Terminoloji linkine tıklayınız.   

 

 

Gayrimenkul Değerleme / Ekspertiz Raporu Nedir ?

 

Gayrimenkul ve/veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, bağımsız, tarafsız ve objektif bakış açısıyla ele alındığı, piyasa/pazar, ekonomi, arz-talep, mevcut ve yasal durum, kısıtlılık, konum, çevre vb. faktörlerin bir arada değerlendirilerek, adil piyasa koşullarında, değerleme uzmanının bilgi, tecrübe ve kanaatini ve onun sorumluluğu ile “gerçekçi değerin” tahmin ve takdir edilerek, kullanıcı ve/veya kullanıcılara sunulan, “güvenilir” rapor/ları  tanımlar.

 

 

Değerleme / Ekspertiz Raporuna Neden İhtiyaç Duyulur ?

 

Özel, yasal, kanuni ve/veya hukuki gerekliliklerde, sadece bilgi edinmek amaçlı veya zorunluluk gereği ( SPK ve BDDK mevzuatı gibi mevzuatlar gereği ), ilgili kişi ve/veya kurumlara sunulmak üzere, bağımsız değerleme şirketleri ve/veya uzmanları tarafından hazırlanmış, değerleme raporlarına ihtiyaç duyulmaktadır.  Kullanım alanları detayları için ; Raporlama / Ekspertiz Raporu Kullanım Alanları linkine tıklayınız.  

 

 

Değerleme / Ekspertiz Raporu Nerelerde Kullanılır ?

 

Gayrimenkulün değer tespiti amacı ile hazırlanan “Gayrimenkul Değerleme Raporu” şu alanlarda kullanılır;  Gayrimenkul teminatlarında, teminat ( ipotek ) konusu gayrimenkullerin değer tespitinde ( kredi / finansman kullanımında, birleşme ve satın almalarda, acente ve bayilik verilmesinde vb. ), borçların yeniden yapılandırılmasında, alacakların takas yolu ile azaltılmasında, ipoteklerin nakde dönüştürülmesinde, varlıkların yeniden değerlendirilmesinde, gayrimenkul projesi yatırım karalarında, proje değeri analizlerinde, portföy değeri tespitinde, gayrimenkul yatırım ortaklarının varlık hareketlerinde ( GYO portföylerinde yer alan gayrimenkullerin alım-satım, kiralama ve yeniden değerlemelerinde, gayrimenkul ipotekleri alınırken, proje başlangıcında yasal prosedürlere uygunluk tespitlerinde ), kira kontratlarının yenilenmesinde, en iyi ve en yüksek ( Highest & Best Use ) verimlilik analizlerinde, ayni sermaye koyularak oluşturulan ortaklıklarda, ortaklıkların feshinde gayrimenkul/lere dayalı payların dağıtımı için değer tespitinde, boşanmaya bağlı gayrimenkul paylaşımlarında, mülk paylaşımlarında, miras paylaşımlarında, tevhit ve ifrazlarda, takas işlemlerine konu gayrimenkullerin değer tespitinde, şirket ( varlık hareketleri, malvarlığı tespiti, sermaye arttırımı, birleşme-devralma, borçların yeniden yapılandırılması ) işlemlerinde, bağımsız denetime tabi şirketlerin varlık değerlemesinde, borsada işlem gören şirketlerin varlık değerlemesinde ( hisse senetleri borsada işlem gören şirketlerin, ödenmiş sermayelerinin 5% ’ini aşan gayrimenkul alım-satım işlemleri ve/veya kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete ayni sermaye olarak koymaları durumunda ), kiralamalarda kiralama sırasında gayrimenkul “mevcut durum” ( fiziksel durum ) tespit ve kiralama sonunda depozito kesinti miktarına esas olacak, olası “hasar” tespit çalışmalarında, vergiye konu gayrimenkul değerlemesinde, gayrimenkul/lerin geriye dönük değer tespitinin gerektiği durumlarda, kamulaştırmada, “kamulaştırma bedeli” için değer tespitinde, pazar araştırma analizlerinde, emsal bilgisi edinmede, mukayeseli değerlemelerde, gayrimenkul alım-satımında, satış öncesi değer tespitinde, tapu kayıtlarının incelenmesinde ( takyidat, şerh ve beyanlar vb. ), Belediye proje dosyası incelemesinde ( mimari & tadilat vb. ), ruhsat & izinlerin incelenmesinde ( yapı ruhsatı & kullanma izin vb. ), kadastral & imar durumu tespitinde, Tapu & Belediye kayıtlarının uygunluğunun incelenmesinde ( numarataj vb. ), sigorta değeri & rayiç değer tespitinde, kentsel dönüşüm & gelişime yönelik ( hak sahipliği, paylaşım, şerefiyelendirme, gerçek değer tespiti ) gayrimenkul değerlemesinde, kat irtifakına esas “arsa payı oranı” tespitinde, makine ve ekipman değerlemesinde, yurtdışı finansman temininde vb.

 

 

Bir Gayrimenkulün Değeri Nasıl ve Neye Göre Belirlenir ?

 

Gayrimenkul değerlemesi, gayrimenkulün belirli bir tarihteki pazar koşulları ve ekonomik koşullar ile gayrimenkulün özel koşullarının tümü dikkate alınarak, adil pazar değerinin, objektif olarak tespit ( tahmin ve takdir ) edilmesidir. Değerleme uzmanının bilgi, tecrübe ve kanaatini de içeren bu tespit yapılırken, değerleme konusu gayrimenkulün niteliğine ve ihtiyaca bağlı olarak; emsal karşılaştırma, ikame, gelir indirgeme,  geliştirme gibi yaklaşımlardan biri veya birkaçı birlikte kullanılabilir. Piyasadan yeterli ve güvenilir bilgi sağlanabiliyorsa, emsal karşılaştırma yaklaşımına başvurulur.  Piyasa araştırması sırasında, gayrimenkulün içinde yer aldığı bölge içinde yer alan emsaller ile bölgeye hakim emlak danışmanlarının görüşlerinden de istifade edilir. Ancak burada emlak danışmanlarının, hizmetlerinin doğası gereği, alıcı ve/veya satıcı tarafında olmalarından dolayı, verecekleri bilgi, beyana dayalı ( taraflı ve bağımlı ), “subjektif” bir –fiyat- bilgisi oluşturur. Değerleme uzmanı; tarafsız ve bağımsız olarak, kabul görmüş yöntemlerden, değerlemesi yapılacak mülk için mülkün niteliğine uygun veya uygun olanlarını kullanarak, bu pazar fiyat verileri üzerinde bilgi ve tecrübesi ile gerekli düzeltmeleri yapıp, kendi uzman kanaatini de içeren, savunulabilir dayanakları olan, “objektif” –değer-  tahmin ve takdirini yaparak, “adil” ve “gerçekçi” değere ulaşılmasını sağlar. Bu duruş ve yöntem farklılığı, ayni zamanda emlak danışmanı ile gayrimenkul değerleme uzmanı arasındaki farkı da net bir şekilde ortaya koymaktadır.

 

 

Değerleme / Danışmanlık Süreci Nasıl İşler ?

 

Müşterinin yazılı talebi alınır ( faks, e-posta vb. ) ve ihtiyaçlarının neler olduğu tam olarak belirlenir. ® İşin niteliği, kapsamı, kullanım amacı, şekli ve süresi yönünden çalışmanın yapılmasına engel bir durum olup olmadığı incelenir. ® İşin yürütülmesine onay verildikten sonra, işin kapsam ve niteliğine uygun teklif ve hizmet sözleşmesi müşteriye sunulur. ® Müşteri teklifi kabul ediyor ve işin yürütülmesini talep ediyorsa, müşterinin yazılı onayı, yetkilendirme belgeleri ve işin yürütülmesi için gerekli bilgi ve belgelerin temin edilmesi ( tapu senedi kopyası, varsa yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi ile diğer ruhsat, lisans, izin, mimari proje, tadilat projesi vb. ) sağlanır. ® İşin niteliğine ve kapsamına göre gerekli Resmi Kurum incelemeleri ( Tapu, Belediye vb. ) yapılır. Taşınmaz yerinde incelenmesi ve pazar araştırmasına yönelik bilgi toplamak için saha çalışmaları yapılır. ® Müşteri ihtiyaçlarını karşılayan, gerekçeleri sağlam ve savunulabilir rapor hazırlanır. Hazırlanan rapor, sorumlu değerleme uzman/ları tarafından inceleme, değerlendirme ve onay aşamalarından geçerek, son kontrolleri yapılır. ® Onaylanan raporun fiziksel ve dijital ortamda birer kopyası ( en az 10 yıl ) saklanmak üzere arşivlenirken, fiziksel bir çıktısı da talebi yapan müşteriye ( kişi veya kuruma ) teslim edilir.

 

 

Raporlar Ne Kadar Sürede Hazırlanır ?

 

Müşterinin onayı, hizmet sözleşmesinin imzalanması, bilgi ve gerekli belgelerin müşteriden temini ile birlikte süreç başlamış olur. Saha çalışmaları, kapsamında; yerinde tespit ve/veya resmi kurum incelemeleri sırasında süreci etkileyebilecek mücbir sebepler olmadığı sürece, 3 iş günü içerisinde raporlar hazırlanır ve kontrol aşamalarından geçerek müşteriye sunulur. Ancak işin niteliğine ve kapsamına bağlı olarak, işe özel süreler de belirlenebilmektedir.

 

 

Değerleme & Danışmanlık Hizmet Alımına Yönelik Ücretler Nasıl Belirlenir ?

 

Ücretlendirme, gayrimenkul değerleme hizmetlerinde; işin niteliği, büyüklüğü ve varsa standart raporlama hizmeti içinde sunulmayan ek taleplere bağlı olarak belirlenir. Resmi kurum incelemeleri ve belge temini ile ilgili harç vb. ödemeler yapılması durumunda, belgeli olarak yapılan bu harcamalar, raporun hazırlanmasından önce, sözleşme ile belirlenmiş olan ücrete ilave edilir. Ücret, değerleme çalışmaları sonucunda ulaşılacak olan gayrimenkul değerinden bağımsızdır. Gayrimenkul değeri üzerinden, değere bağlı ücretlendirme yapılmadığı gibi, ülke çapına yaygın hizmet ağı sayesinde, il ve ilçelere göre de farklı ücretler uygulanmamaktadır.

 
 
 
 
 
 
 

OPUS Gayrimenkul Değerleme & Danışmanlık Ltd. Şti.

1475 Sokak Mesta Han No:1/509

35220 Alsancak, İzmir - Türkiye

Telefon  : +90 (532) 542 02 72

e-posta  :  mail@opusgd.com

Site Haritası

Sektörel Linkler

   1
ıl
.y

​​​​Copyright ©  2017  OPUS Gayrimenkul Değerleme

 & Danışmanlık Ltd. Şti. Her Hakkı Saklıdır. 

  • OPUS - Facebook
  • OPUS - Twitter
  • OPUS - Google+
  • OPUS - LinkedIn
  • OPUS - YouTube
  • OPUS - Instagram
2008 ’den beri

1475 Sokak Mesta Han No:1/509 

35220 Alsancak, İzmir - Türkiye

Tel  : +90 (532) 542 02 72 | Fax : +90 (232) 486 10 69

mail@opusgd.com